成本逼近法(成本趋近法)

成本逼近法的应用具有鲜明的边界和前提。它最适用于既无收益又很少发生交易的特殊性房地产及建筑物的估价，例如学校、图书馆、医院、化工厂、机场等。对于土地来说呢，特别是在土地市场发育初期或土地交易案例稀少的地区，成本逼近法往往是评估土地价格的重要甚至主要手段。该方法也存在固有的局限性。它更多地从供给方（成本耗费）的角度考量价值，而对资产的实际市场供求关系、效用价值以及购买者的支付能力反映不足。尤其是在房地产市场繁荣或萧条时期，资产的成本与其市场价值可能出现显著背离。
除了这些以外呢，准确估算各项成本，特别是建筑物功能性贬值和经济性贬值，存在较高的技术难度和主观判断空间。

尽管如此，成本逼近法因其逻辑清晰、数据相对客观可获，在特定评估目的下（如资产重置、保险、征税、投资可行性分析）具有不可替代的作用。它是构成成本逼近法理论体系与实践应用的基石，与市场比较法、收益法等共同构成了完整的资产评估方法论框架。深入理解并精准掌握成本逼近法的精髓，是每一位专业估价师必备的核心技能。易搜职考网在多年的教研积累中深刻认识到，只有扎根于扎实的方法论研究，才能帮助从业者在复杂的评估场景中做出准确判断。

成本逼近法的理论基础与核心内涵

成本逼近法的哲学根基源于古典经济学中的生产费用价值论。该理论认为，商品的价值主要甚至完全由其生产过程中所耗费的各项成本（包括物质费用和人工费用）所决定。在资产估价领域，这一思想被演绎为：资产的价值可以通过估算其重置或再生产成本来近似求得。这里的“成本”并非资产原始的历史成本，而是在估价时点的重置成本或重建成本。

重置成本是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，重新建造与被估价建筑物具有同等功能效用的全新建筑物所必需的正常价格和应计利润。而重建成本则是采用与被估价建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，在估价时点重新建造与被估价建筑物完全相同（或视为完全相同）的全新建筑物所必需的正常价格和应计利润。两者关键区别在于“相同功能效用”与“完全相同实体”。在实际评估中，重置成本的应用更为广泛，因为它更符合技术进步和材料更新的现实。

成本逼近法的基本公式可表述为：资产价值 = 土地取得成本 + 建筑物重置（重建）成本 - 建筑物折旧。对于单纯的土地评估，公式则简化为：土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。这一公式清晰地勾勒出了成本逼近法的计算路径，即逐项累加构成资产价值的各项成本要素，并对建筑物部分进行价值减损调整。

成本逼近法的主要构成要素解析

要精准运用成本逼近法，必须对其构成要素进行深入剖析和准确计量。
下面呢以土地和房地产评估为例，分解其主要构成部分：

一、 土地取得成本及相关费用

这是获取待估土地权益所需支付的全部费用，通常包括：

• 土地购置价款或征地补偿费： 通过市场购买方式取得土地所支付的价款，或通过征收方式取得土地时支付给原土地权利人的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
• 土地取得税费： 在取得土地过程中需缴纳的契税、印花税、征地管理费、耕地占用税等。
• 其他相关费用： 如土地测量费、评估费、法律咨询服务费等。

二、 土地开发成本

指为使土地达到一定的开发建设条件（“几通一平”或“几通几平”）而投入的各项费用，主要包括：

• 基础设施配套费： 道路、供水、排水、供电、供气、通讯、网络等管线铺设及接入费用。
• 场地平整费： 清除地上地下障碍物、土石方开挖与回填等费用。
• 公共配套设施建设分摊费： 非营利性的公共设施如居委会、派出所、幼儿园、公共绿地等的建设费用分摊。
• 开发过程中的税费与管理费。

三、 建筑物重置（重建）成本

这是成本逼近法中技术性最强的部分，其估算方法主要有：

• 单位比较法： 通过调查获取类似建筑物的单位面积（或体积）建造成本，乘以待估建筑物的面积（或体积）来估算。此法快捷，但精度相对较低。
• 分部分项法： 将建筑物分解为基础、结构、屋面、装修、设备等各个部分，分别估算各部分的成本后汇总。此法较为精确，但工作量巨大。
• 工料测量法： 详细计算建造建筑物所需的各种材料、人工、机械设备的数量和单价，然后汇总。此法最为精确，但耗时费力，通常用于特殊或大型工程的评估。

易搜职考网提醒，在估算重置成本时，必须使用估价时点的价格和费率标准，并合理计入开发商的正常利润和合理的间接费用（如管理费、销售费、财务费等）。

四、 折旧的估算

折旧是指建筑物因各种原因造成的价值损失，必须从重置成本中扣除。折旧分为三大类：

• 物质折旧： 又称有形损耗，指建筑物在使用过程中因自然老化、磨损、损坏等物理因素导致的价值损失。可通过观察法、年限法（如直线法）或修复费用法来估算。
• 功能折旧： 指由于技术进步、设计理念更新、消费观念改变等，导致建筑物在功能、布局、设备等方面相对落后于当前标准或市场需求而造成的价值损失。
  例如，户型设计过时、层高不足、缺乏电梯、智能化水平低等。
• 经济折旧： 又称外部性折旧，指建筑物本身以外的外部不利因素对其价值造成的损失。如区域经济衰退、环境污染、周边有厌恶设施（垃圾场、殡仪馆）、城市规划变更等。

准确区分和量化这三种折旧，是成本逼近法应用中的难点和关键点，需要评估师具备丰富的市场经验和专业判断力。

五、 利息、利润与土地增值收益

• 利息： 土地取得费和开发成本作为投资资金，其占用期间（通常按开发周期一半计）应计算的利息，体现了资金的时间价值。
• 利润： 开发商投入资本和管理应获得的正常合理利润，通常以土地取得成本与开发成本之和为基数，按行业平均利润率计算。
• 土地增值收益： 这是成本逼近法应用于土地评估时的特有概念。指土地因改变用途、进行开发投资或外部经济环境改善而产生的价值增加。它本质上是土地所有权或使用权带来的超额收益的资本化。其确定方法有比例法、叠加法、市场提取法等。土地增值收益的估算是否合理，直接影响到最终土地评估价格的公允性。

成本逼近法的适用范围与局限性

适用范围：

• 新近开发完成的房地产或土地： 此时成本资料容易获取，且折旧较少，成本能较好反映价值。
• 市场交易案例稀少的特殊类型房地产： 如学校、医院、博物馆、机场、码头、油库等，难以运用市场比较法。
• 无收益或收益难以量化的房地产： 如政府办公楼、公园等，不适用收益法。
• 保险价值评估： 保险通常关注的是财产的重置或重建成本。
• 征收补偿评估： 部分地区的征收法规会参考重置成本进行补偿。
• 作为其他估价方法的验证与补充： 在运用其他方法估价时，可用成本法进行校验。

局限性：

• 价值与成本的潜在背离： 在供过于求的市场中，成本可能高于市场价值；在供不应求或存在投机泡沫的市场中，市场价值可能远高于成本。成本法忽略了需求方的支付意愿和能力。
• 折旧估算的主观性： 尤其是功能折旧和经济折旧，难以精确量化，高度依赖评估师的经验和判断，容易产生争议。
• 土地增值收益确定的复杂性： 土地增值受宏观政策、城市规划、基础设施投资等多重因素影响，其量化缺乏统
  一、客观的标准。
• 不适用于过于陈旧或存在严重功能/经济性贬值的房地产： 因为此时折旧的估算误差会极大影响最终结果的准确性。
• 忽略土地的最高最佳使用原则： 单纯的成本累加可能无法反映土地在最优利用状态下的真实市场价值。

易搜职考网在长期研究中强调，认识到这些局限性，并在实践中审慎界定其应用前提，是专业评估师规避风险、保证评估质量的重要一环。

成本逼近法的操作流程与技术要点

规范的操作流程是确保成本逼近法评估结果科学、合理的基础。一个完整的成本法评估通常包含以下步骤：

第一步：明确估价基本事项与现场查勘

明确估价目的、估价时点、估价对象范围及权益状况。对土地和建筑物进行详细的现场查勘，记录其地理位置、面积、形状、地形地质、开发程度、建筑物结构、装修、设备、使用维护状况、完损等级等，并拍照留存。

第二步：选择具体估价路径与公式

根据估价对象是土地、房地合一还是单独的建筑物，选择适用的具体计算公式。
例如，评估旧房地产时，采用“房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧”的路径。

第三步：测算土地重新购建价格

若土地部分需单独评估，则采用成本逼近法的土地公式进行测算。关键是准确收集和核实当地的征地补偿标准、土地开发定额标准、银行贷款利率、行业平均利润率以及土地增值收益率等参数。易搜职考网建议，参数应尽量来源于官方或权威统计机构，并说明取值依据。

第四步：测算建筑物重置（重建）成本

根据建筑物的类型和评估精度要求，选择合适的成本估算方法（单位比较法、分部分项法等）。广泛收集估价时点的建材价格、人工单价、机械台班费及各类取费标准。合理计算开发利润和管理费用。

第五步：测算建筑物折旧

这是技术核心环节。通常先通过观察法或年限法估算总折旧额，再尝试分解为物质、功能、经济折旧。对于可修复的功能退化，可采用修复费用法；对于经济折旧，可能需要通过对比类似资产在受影响区域和未受影响区域的价格差异来提取。

第六步：计算初步评估结果并进行校核调整

将以上各步骤结果代入公式，计算初步价值。然后，从逻辑和常识角度进行校核：结果是否明显偏离当地同类资产的一般价格水平？各项成本构成比例是否合理？折旧扣除是否充分？必要时，需返回前面的步骤进行检查和调整。

第七步：确定最终评估结果并撰写报告

在综合分析的基础上，确定最终评估价值。在评估报告中，必须清晰、完整地披露估价过程，包括各项成本、费用的计算明细、参数选取来源、折旧测算方法及理由等，确保评估报告的透明度和可复核性。

易搜职考网视角下的成本逼近法研究深化与实践趋势

作为长期深耕于估价方法研究与职业教育的平台，易搜职考网观察到，随着经济发展和评估实践的深入，成本逼近法的应用与研究也呈现出新的趋势和深化方向。

参数体系的精细化与动态化成为重要课题。传统的成本参数多依赖于静态定额，难以反映快速变化的市场行情。在以后，需要建立与市场价格、物价指数、技术进步联动的动态成本数据库和参数更新机制，提升成本估算的时效性和准确性。

折旧测算的定量化模型研究备受关注。特别是功能折旧和经济折旧，学术界和实务界正在尝试引入更多的定量分析工具，如基于大数据分析的功能缺陷对租金或售价的影响系数、利用空间计量经济学模型量化外部不利因素等，以减少主观判断的偏差。

再次，成本逼近法与其他估价方法的融合应用日益普遍。纯粹的成本逼近法应用场景在减少，更多时候是作为市场比较法或收益法的辅助和验证。
例如，用成本法确定建筑物的贡献价值，再用剩余法倒推土地价值；或用成本法评估特殊构筑物价值，作为整体收益性房地产价值的一部分。这种融合要求评估师具备更全面的方法论素养。

在特殊资产和新兴领域的拓展应用不断探索。
例如，在基础设施REITs估值、碳排放权资产估值、历史文化建筑保护性评估、生态环境损害价值评估等领域，成本逼近法的思想（重置或恢复成本）被赋予新的内涵并加以创新性运用。

，成本逼近法绝非一种僵化、过时的估价工具。它是一套建立在严谨经济学原理之上的方法论体系，其生命力在于不断适应评估实践的需求而演进。掌握其精髓，不仅在于熟记公式和步骤，更在于深刻理解其内在逻辑、适用边界以及各项构成要素的经济实质。易搜职考网将持续聚焦于包括成本逼近法在内的核心估价技术，致力于通过系统、前沿的研究和教学，帮助广大评估从业者与备考者夯实基础、把握动态、提升解决复杂现实问题的专业能力，在职业道路上行稳致远。对成本逼近法的每一次深入探究，都是对资产价值本源的一次叩问，也是对专业评估精神的一次践行。