个人出租房屋需要交哪些税(租房缴税指南)

1.征收率与起征点：

对于个人出租房屋，增值税按照征收率（可理解为简易计税下的税率）进行计征，而非一般纳税人的税率。关键政策如下：

• 个人出租住房：按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。这是国家为支持住房租赁市场发展给予的特殊优惠。
• 个人出租非住房：征收率为5%。

除了这些之外呢，增值税存在起征点政策。根据规定，个人采取一次性收取租金形式出租不动产，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过一定金额的，免征增值税。目前执行的标准是：月租金收入未超过10万元（按季纳税未超过30万元）的，免征增值税。这一政策极大地惠及了广大中小额出租人。

2.计算公式：

• 出租住房（月租金＞10万元）： 应纳税款 = 月租金收入 ÷ (1+5%) × 1.5%
• 出租非住房（月租金＞10万元）： 应纳税款 = 月租金收入 ÷ (1+5%) × 5%

若月租金不超过10万元，则增值税应纳税额为0。

3.附加税费：

在缴纳增值税的同时，还需要以其实际缴纳的增值税额为计税依据，计算缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这三项统称附加税费。

• 城市维护建设税： 税率根据房屋所在地不同分为三档：市区7%、县城/镇5%、其他地区1%。
• 教育费附加： 征收比率为3%。
• 地方教育附加： 征收比率由各省规定，通常为2%。

值得注意的是，若月租金不超过10万元，在免征增值税的同时，也一并免征这两项教育费附加。

1.应税项目与税率：

财产租赁所得属于个人所得税法规定的应税项目，适用比例税率，税率为20%。但对个人出租住房取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税，这又是一项重要优惠。

2.应纳税所得额计算：

这是计算个人所得税的关键步骤。每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元；每次（月）收入在4000元以上的，减除费用为收入的20%。
除了这些以外呢，在计算应纳税所得额时，还可以依次扣除以下费用：

• 出租财产过程中缴纳的税金（如上述增值税及附加、房产税等）；
• 由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月扣除上限为800元，超出部分可结转下月）；
• 税法规定的费用扣除标准（800元或20%）。

3.计算公式：

• 出租住房： 应纳税额 = (每月租金收入 - 允许扣除的税费 - 修缮费用（≤800元）- 法定扣除标准) × 10%
• 出租非住房： 应纳税额 = (每月租金收入 - 允许扣除的税费 - 修缮费用（≤800元）- 法定扣除标准) × 20%

在实际征管中，许多地方税务机关为了简化征管，会对个人出租房屋的个人所得税采用核定征收率的方式，即直接用租金收入乘以一个综合征收率（通常已包含多个税种），这需要关注当地的具体规定。易搜职考网提醒，准确理解扣除项目是进行税务规划的基础。

1.从租计征：

个人出租房屋，属于“从租计征”的情形。法定税率是12%。但针对个人出租住房，有大幅度的税收优惠。

2.税收优惠：

• 个人出租住房： 按4%的税率征收房产税。这是一项长期执行的优惠政策。
• 个人出租非住房： 仍按12%的税率征收房产税。

计算公式为：应纳税额 = 租金收入 × 适用税率（4%或12%）。同样，在计算时，租金收入通常需进行价税分离（当需要缴纳增值税时）。

1.一般规定：

个人出租房屋，其房屋所占用的土地也需要缴纳城镇土地使用税。税额由各地根据土地等级在每平方米年税额幅度内确定。

2.税收优惠：

对于个人出租住房，国家同样给予了优惠：免征城镇土地使用税。但对于个人出租非住房（如商铺），则不能享受此项免税，需要按规定缴纳。

1.税率与计税依据：

财产租赁合同的印花税税率为租金的千分之一（即0.1%）。计税依据为合同所列的租金金额（不含增值税）。

2.税收优惠：

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。此优惠仅适用于住房租赁，非住房租赁合同仍需贴花完税。

1.自行申报：

出租人作为纳税人，应按规定期限（通常为取得租金收入的次月）向房产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并缴纳税款。需要准备租赁合同、身份证明等材料。这种方式要求纳税人对税收政策有较清晰的了解。

2.委托代征：

这是目前非常普遍且便捷的方式。许多地方的税务机关委托街道办事处、社区服务中心、房地产中介机构或物业管理单位代征个人出租房屋的相关税款。出租人可以在这些代征点一次性缴纳所有相关税费，取得完税凭证。代征点通常采用核定征收的方式，简化了计算流程。

3.实务中的综合征收率：

在委托代征或简化征管的背景下，很多地区会公布一个针对个人出租房屋的“综合征收率”。即将增值税、个人所得税、房产税、附加税费等合并计算，按租金收入的一定比例征收。这个比例因地区（如一线城市与三四线城市）、房屋性质（住房与非住房）而异，从百分之几到百分之十几不等。纳税人在缴纳前，最好咨询当地税务机关或代征点，以获取最准确的执行标准。易搜职考网在职业培训中特别强调地方政策的差异性，这是从业者必须掌握的关键信息。

4.发票开具：

如果承租人需要发票作为报销或记账凭证，出租人（无论是否达到增值税起征点）在缴纳相应税费后，可向税务机关或代征点申请代开增值税发票。代开住房租赁发票时，通常适用1.5%的增值税征收率。

1.“阴阳合同”的风险：

为了少缴税款，签订金额不同的两份合同（一份用于实际执行，一份低价合同用于备案或报税），即“阴阳合同”。这是严重的税收违法行为，一旦被查实，不仅需要补缴税款、加收滞纳金，还将面临罚款，甚至可能影响个人信用。税收风险不容小觑。

2.不申报纳税的后果：

部分房东抱有侥幸心理，认为个人出租房屋隐蔽性强，税务机关难以监管。但随着大数据治税的推进，税务机关通过与房产管理部门、社区、网络平台等信息共享，监管能力日益增强。长期不申报纳税，累积的税款、滞纳金和罚款将是一笔不小的数目。

3.税收优惠的准确适用：

务必区分“住房”与“非住房”。将住宅改变用途用于经营（如开公司、做工作室）后出租，可能无法再享受针对“住房”的系列低税率优惠，在税务认定上可能存在争议，需提前与税务机关沟通确认。

4.修缮费用的扣除凭证：

申报扣除修缮费用时，需要提供真实、合法、有效的凭证，如发票、付款记录等，并确保是由纳税人实际负担的。这是个人所得税计算中容易忽视但合规要求严格的环节。