棚户区改造税收优惠政策(棚改税收优惠)

一、 棚户区改造税收优惠政策的核心目标与基本原则

棚户区改造税收优惠政策的设计与实施，紧紧围绕着其核心目标展开，并遵循着清晰的基本原则。这些目标与原则构成了整个政策体系的基石，指引着具体优惠措施的制定与执行。

政策的核心目标在于保障和改善民生。通过税收减免，直接降低安置房的建设与取得成本，确保被征收居民能够以较低的成本或无需额外支付费用即可获得新房，实质性地改善其居住条件和生活环境。这是所有政策的出发点和落脚点。

旨在引导和鼓励社会资本参与。棚改项目往往投资规模大、周期长、利润空间相对有限。通过在企业所得税、土地增值税、契税等方面提供优惠，可以有效降低开发企业的投资风险和资金压力，提高其参与棚改项目的积极性和可行性，从而弥补政府资金的不足，形成多元化投入格局。

再次，是为了促进城市更新与土地集约利用。税收优惠有助于加快棚户区这一“城市伤疤”的改造进程，盘活存量低效用地，优化城市空间布局，提升土地价值，为城市可持续发展注入新动能。

在基本原则方面，主要体现为以下几点：一是特惠性与普惠性相结合。政策明确限定于经省级人民政府批准并纳入年度计划的棚户区改造项目，确保了优惠的针对性和精准性，防止政策滥用。二是多税种协同与全流程覆盖。优惠涉及契税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等多个税种，覆盖项目立项、拆迁、建设、安置、转让等各个环节，形成政策合力。三是兼顾各方利益平衡。政策设计既考虑了减轻地方政府财政压力、吸引企业投资，也着重保障了被征收居民的切身利益，力求实现多方共赢。易搜职考网提醒，准确把握这些目标与原则，是理解和运用后续具体政策条款的关键前提。

二、 面向被征收居民（个人）的税收优惠政策详解

被征收居民是棚户区改造最直接的受益群体，针对他们的税收优惠政策力度大、指向明确，旨在切实减轻其因改造而产生的经济负担。

1.个人所得税优惠

这是最为直接和重要的优惠之一。根据规定，因棚户区改造而被征收的个人，按照相关标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。这包括货币补偿和实物补偿（房屋）折价部分。
除了这些以外呢，居民利用取得的拆迁补偿款重新购置住房的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，同样免征契税（详见下文），若购房价格超过拆迁补偿款，则仅对超出部分征收契税。这一政策极大地保障了居民的财产权益，使其能够充分利用补偿资金安居乐业。

2.契税优惠

契税优惠主要体现在安置住房的取得环节：

• 对改造安置住房经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
• 个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
• 个人取得的拆迁补偿款，用于购买住房（不限于安置房）时，对购房成交价格中不超过拆迁补偿款的部分，免征契税。

3.印花税优惠

对改造安置住房经营管理单位与改造安置住房相关的印花税，以及购买安置住房的个人涉及的印花税，予以免征。这降低了安置住房在建设、分配和取得过程中涉及的合同、产权转移书据等应税凭证的税收成本。

易搜职考网注意到，个人层面的政策核心是“补偿免税、购房优惠”，充分体现了政策的民生导向。居民在享受这些优惠时，通常需要提供房屋征收（拆迁）补偿协议、身份证明以及相关部门出具的棚户区改造项目认定文件等材料。

三、 面向房地产开发企业（单位）的税收优惠政策详解

房地产开发企业是棚户区改造项目的具体实施主体，针对他们的税收优惠政策旨在降低其开发成本与税务风险，保障项目可持续推进。

1.企业所得税优惠

企业参与政府统一组织的棚户区改造，并依据规定标准建设的改造安置住房，其销售收入计入企业所得税应税收入。
于此同时呢，对应的建设成本、费用等可以按规定在税前扣除。
除了这些以外呢，对于企业将建成后的安置住房无偿移交给政府或用于安置被征收居民的部分，其视同销售的所得，可以享受特定条件的税收优惠处理，实质上是允许其相关成本费用得以充分扣除，避免因无偿移交而产生过重的所得税负担。

2.土地增值税优惠

这是对企业影响深远的一项优惠。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一政策鼓励存量房源进入棚改安置体系，加快安置进度。
于此同时呢，对于房地产开发企业专门建造的改造安置住房，在预征和清算环节，通常可以享受较低的土地增值税预征率，并在最终清算时，其成本扣除标准可能参照经济适用房政策执行，有效降低了企业的土地增值税税负。

3.城镇土地使用税优惠

对改造安置住房建设用地，免征城镇土地使用税。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按安置住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征城镇土地使用税。这直接减少了项目在建设持有土地期间的固定税费支出。

4.印花税优惠

与安置住房相关的各类合同、产权转移书据等，对改造安置住房经营管理单位和房地产开发企业涉及的印花税，予以免征。这与个人享受的优惠相呼应，降低了整个项目运作中的交易税费成本。

易搜职考网需要强调的是，企业享受上述优惠的前提是项目必须被正式认定为棚户区改造项目，并且企业需按规定进行备案和资料留存，确保业务的真实性与合规性。

四、 面向其他相关单位与项目的税收优惠政策

除了直接面向居民和开发企业，政策还将优惠范围扩展至其他相关主体和特定类型项目，以构建更完整的支持网络。

1.改造安置住房经营管理单位

此类单位在筹集、管理安置房源过程中，享受的税收优惠包括：

• 免征购置安置住房的契税、印花税。
• 对持有的安置住房用地，免征城镇土地使用税。
• 将其持有的安置住房房源转让给其他符合条件的安置住房经营管理单位，可能享受相应的税收优惠。

2.涉及公共配套设施的税收处理

在棚户区改造项目中，常常需要同步建设学校、医院、社区服务等公共配套设施。这些配套设施的建设和移交，可能涉及增值税、企业所得税、契税等的特殊处理。
例如，项目内无偿移交给政府、公用事业单位的公共配套设施，其建造成本允许在企业所得税前扣除，相关权属转移可能享受契税减免，确保了公共配套的顺利建设。

3.针对“城中村”改造、“旧城”改造的特殊衔接

政策明确，纳入棚户区改造范围的“城中村”改造、“旧城”改造项目，可以参照执行相关税收优惠政策。这扩大了政策的适用范围，使得更多类型的城市更新项目能够享受到税收支持，但具体执行口径需以省级人民政府的认定为准。易搜职考网提醒，实践中此类项目的认定标准和操作细节至关重要，需要密切关注地方的具体实施办法。

五、 政策适用中的关键要点与风险提示

尽管棚户区改造税收优惠政策体系较为完善，但在实际适用过程中，相关各方仍需关注以下关键要点与潜在风险，以确保政策红利能够安全、充分地释放。

1.项目认定是享受优惠的前置生命线

所有税收优惠的适用，无一例外地建立在项目被省级人民政府纳入棚户区改造年度计划这一基础之上。企业或个人不能仅凭一纸拆迁协议就主张税收优惠。必须取得有权部门出具的正式认定文件或证明材料。这是税务风险防控的第一道关口。

2.严格区分不同性质的收入与支出

对于开发企业来说呢，一个项目中可能同时存在安置住房和商品住房。必须严格按照规定的比例或方法，准确划分安置部分与商品部分的收入、成本、费用。混同核算可能导致无法享受优惠，甚至引发补税和处罚的风险。成本分摊的合理性是税务检查的重点。

3.资料留存备查的极端重要性

税收优惠大多实行“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的办理方式。这意味着纳税人需要对其享受优惠的合规性负完全责任。必须完整保存以下关键资料：

• 棚户区改造项目的政府批准文件（立项、规划等）。
• 房屋征收（拆迁）补偿协议。
• 安置住房的分配方案及名单。
• 成本费用核算的详细凭证与依据。
• 不同性质房产的面积划分证明材料等。

这些资料是应对在以后税务核查、证明业务真实合规的唯一依据。

4.关注地方性执行口径与政策动态

国家层面的政策提供了框架和方向，但具体执行中的认定标准、操作流程、资料要求等，各地可能存在细微差异。
例如，对于“旧城”改造参照执行的尺度、安置房与商品房的成本分摊方法等，地方税务局可能有更具体的规定。
于此同时呢，税收政策本身也会随着经济形势和改革进程而调整优化。
也是因为这些，持续关注国家及项目所在地的最新政策动态，是确保合规享受优惠的必要工作。

易搜职考网基于长期的研究观察发现，实践中许多税务争议都源于对项目认定门槛的忽视、对成本划分的随意，以及资料管理的不规范。
也是因为这些，无论是地方政府在规划项目时，还是企业在参与项目时，抑或是居民在维护自身权益时，都应当将税务合规管理前置，必要时寻求专业机构的协助。

棚户区改造税收优惠政策是一个复杂但设计精密的系统工具，它通过税制的力量，有效调和了公共利益、企业效益与个人权益之间的关系。从个人的免征所得税、优惠契税，到企业的土地增值税、土地使用税减免，再到相关单位的全方位支持，这套“组合拳”显著降低了棚改全链条的税收成本，为这一庞大民生工程的推进扫清了重要的制度障碍。政策的善意需要通过精准的理解和规范的执行才能转化为实实在在的效益。对于参与者来说呢，深刻把握政策的核心目标，严格遵循项目认定的刚性要求，精确实施财务核算与资料管理，并时刻保持对政策动态的敏感性，是确保在合法合规前提下充分享受政策红利、规避税务风险的不二法门。
随着城市更新进程的不断深入，相关政策也将在实践中持续优化和完善，继续为改善民生、促进城市高质量发展贡献税收力量。