2021年个人出租房屋需要交哪些税(个人出租房屋纳税)

“2021年个人出租房屋需要交哪些税”这一议题，是广大房产持有者、潜在出租人以及相关行业从业者高度关注的实务焦点。其核心在于厘清在特定政策背景下，个人将自有房屋用于出租经营所涉及的税收法律义务。这一课题的复杂性源于中国税制的多税种结构以及针对个人出租住房的税收优惠政策。它不仅涉及增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等主要税种，更与“营改增”后的税收征管实践、各地税务机关的具体执行口径、以及为促进住房租赁市场发展而实施的普惠性减税举措紧密相连。深入研究此课题，对于帮助纳税人准确履行法定义务、合理降低税收成本、规避税务风险具有至关重要的现实意义。易搜职考网长期追踪税收政策动态，致力于将复杂的税务条文转化为清晰易懂的操作指南，本文旨在系统性地梳理2021年度个人出租房屋的涉税全景，为读者提供一份实用、全面的参考。

随着中国房地产市场的持续发展和住房租赁市场的日益活跃，个人出租房屋已成为普遍的经济行为。依法纳税是每位公民应尽的义务，了解出租房屋所涉及的税种、税率、计算方法及优惠政策，对于出租人来说呢至关重要。2021年，在延续以往诸多税收优惠政策的基础上，个人出租房屋的税收框架基本稳定，但细节之处仍需准确把握。易搜职考网提醒，实际操作中，纳税人需结合房屋所在地的具体规定执行，因为部分税种的具体征收方式（如综合征收率）由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定。
下面呢将分税种详细阐述。

个人出租房屋，主要可能涉及以下六个税种。需要注意的是，在实际征管中，为了简化征纳手续，许多地方税务机关对个人出租住房采用综合征收率进行合并征收，但理解各税种的独立计算原理是掌握综合征收率的基础。

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  1.增值税

增值税是对销售服务、无形资产或者不动产（以下简称“应税行为”）取得的增值额征收的流转税。个人出租房屋属于“销售不动产租赁服务”。

征收率与起征点：个人出租房屋，按照5%的征收率计算应纳税额。但增值税有起征点规定：个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。各地具体起征点标准需查询当地规定。通常，个人出租房屋多属于按期纳税的情形。

优惠政策：对于个人出租住房，在2021年及后续期间，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及相关延续政策，有特殊的优惠政策：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。这是非常重要的一个优惠。

计算公式：应纳税款 = 含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 1.5%

例如，张三2021年每月出租住房取得租金收入6000元（含税），则其每月应纳增值税额 = 6000 ÷ (1+5%) × 1.5% ≈ 85.71元。

易搜职考网提示：如果月租金收入未达到所在省规定的增值税起征点（例如月租金低于20000元在许多地区可享受免税），则此项增值税免征。

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  2.城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

这三项是随增值税、消费税附征的税费，通常合称“附加税费”。

计税依据：以实际缴纳的增值税额为计税依据。

税率/征收率： 城市维护建设税：根据房屋所在地不同，税率分为三档：市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。 教育费附加：征收比率为3%。 地方教育附加：征收比率一般为2%（具体以地方规定为准）。

优惠政策：根据财税〔2016〕12号文及后续延续政策，月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加和地方教育附加。由于个人出租房屋通常按月或按季申报，若月租金收入换算的销售额未超过10万元（且缴纳了增值税），则教育费附加和地方教育附加可享受此免征优惠。城市维护建设税通常随增值税一同免征（当增值税免税时）。

接上例，假设张三房屋在市区，已缴纳增值税85.71元，且月租金6000元未超过10万元免征额，则其教育费附加和地方教育附加免征，但城市维护建设税需缴纳：85.71 × 7% ≈ 6.00元。

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  3.房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。个人出租房屋属于“出租”情形。

计税依据与税率：个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，法定税率为12%。

优惠政策：对于个人出租住房，有重大的税收优惠：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。这是针对住房租赁的特别优惠，出租非住房（如商铺、写字楼）则不适用此优惠，仍按12%税率执行。

计算公式：应纳税额 = 租金收入 × 4%

接上例，张三出租住房，月租金6000元，则每月应纳房产税 = 6000 × 4% = 240元。

易搜职考网提醒，房产税通常由产权所有人（出租人）缴纳，在采用综合征收率的地区，此税已包含在内。

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  4.城镇土地使用税

城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

计税依据：按实际占用的土地面积（平方米）。

税额：实行分级幅度税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内确定。

优惠政策：对于个人出租住房，有明确的优惠政策：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。出租非住房则需按规定缴纳。

也是因为这些，对于大多数出租住房的个人来说呢，此项税负在2021年及以后期间是免除的。

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  5.印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的行为征收的一种税。房屋租赁合同属于应税凭证。

税目与税率：房屋租赁合同属于“财产租赁合同”税目，法定税率为租金的千分之一（即0.1%）。

优惠政策：对于个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。出租非住房签订的合同，则需要贴花纳税。

这意味着，个人出租住房在签订合同时，无需缴纳印花税，进一步降低了交易成本。

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  6.个人所得税

这是个人出租房屋税收负担中最受关注的部分，是对出租人取得的租金收入减除相关成本和费用后的净所得征收的税。

税目：财产租赁所得。

计税方法：每次（月）收入不超过4000元的，减除费用800元；每次（月）收入在4000元以上的，减除费用为收入的20%。其余额为应纳税所得额。法定税率为20%。

优惠政策：对于个人出租住房取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税。出租非住房，则仍按20%税率执行。

计算公式： 月租金 ≤ 4000元：应纳税额 = (月租金收入 - 准予扣除项目 - 800元) × 10% 月租金 > 4000元：应纳税额 = (月租金收入 - 准予扣除项目) × (1 - 20%) × 10%

准予扣除项目：纳税人在出租财产过程中缴纳的税金（如上述增值税、城建税、房产税等）和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，以及凭合法有效凭证扣除的由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每月最高扣除800元，不足部分可结转下月）。

接上例综合计算张三个人所得税： 张三月租金6000元（含税），已缴纳增值税约85.71元，城建税约6.00元，房产税240元。假设无修缮费用。 首先将含税租金换算为不含增值税收入：6000 - 85.71 = 5914.29元（此步骤在实务中计算顺序可能简化，原理如此）。 计算可扣除的税费：85.71 + 6.00 + 240 = 331.71元。 计算应纳税所得额：由于月租金收入（不含税）5914.29元 > 4000元，故减除费用比例为20%。应纳税所得额 = (5914.29 - 331.71) × (1 - 20%) = 5582.58 × 80% = 4466.06元。 应纳个人所得税 = 4466.06 × 10% = 446.61元。

易搜职考网强调，在实际征管中，许多地方对个人出租住房个人所得税采用更简化的核定征收方式，即按租金收入的一定比例（如0.5%、1%）直接核定应纳税额，具体比例需咨询当地税务机关。

纵观2021年个人出租房屋的税收政策，一个鲜明的特点是对出租住房给予了全方位的税收优惠，旨在鼓励住房租赁市场发展，减轻承租人负担。这些优惠构成了一个政策包：

1.增值税：征收率5%减按1.5%计算，且月销售额未达起征点（通常为20000元）的免征。

2.房产税：法定税率12%，对个人出租住房减按4%征收。

3.城镇土地使用税：对个人出租住房免征。

4.印花税：对个人出租住房签订的租赁合同免征。

5.个人所得税：法定税率20%，对个人出租住房所得减按10%征收，且多地实行核定征收进一步降低税负。

6.附加税费：随增值税免征或享受小规模纳税人普惠性免征政策。

相比之下，个人出租非住房（商铺、办公楼、厂房等）则基本无法享受上述特殊优惠，需按各税种的法定税率或标准执行，税负明显高于出租住房。

在税收征管实践中，为了方便纳税人，提高征管效率，税务机关对个人出租房屋（特别是住房）主要采取以下两种模式：

• 分税种分别申报缴纳

纳税人根据实际发生的租金收入，按照前述各税种的计算方法，分别计算增值税、附加税、房产税、个人所得税等，并按规定期限（通常为按月或按季）向税务机关申报缴纳。这种方式计算相对复杂，但能清晰反映各项税负。适合租金收入较高、财务核算能力较强的个人，或当地税务机关要求必须分税种申报的情形。

• 综合征收率合并征收

这是目前许多地区对个人出租住房普遍采用的简化征收方式。税务机关根据本地实际情况，核定一个综合征收率，将增值税、房产税、个人所得税等主要税种合并在一起征收。纳税人只需用租金收入乘以该综合征收率，即可得出应缴纳税款总额。

例如，某地规定个人出租住房综合征收率为3.5%（月租金10万元以下）。那么月租金6000元，应纳税额即为6000 × 3.5% = 210元。这个210元就包含了所有税款，极大简化了计算。综合征收率因城而异，常见范围在2%至8%之间，出租非住房的综合征收率则高得多。纳税人必须向房屋所在地的税务局确认适用的具体综合征收率。

易搜职考网建议，个人房东在出租房屋前，应主动通过12366税务热线或办税服务厅等渠道，咨询本地对个人出租房屋的具体征收管理办法和综合征收率标准，以便准确预估税负。

纳税义务发生时间：通常为收到租金款项或取得索取租金款项凭据的当天。如果租赁合同约定定期支付租金，则可在约定的付款期内申报纳税。

申报地点：一般为房屋所在地的主管税务机关。
随着电子税务的普及，很多地区可以通过电子税务局进行网上申报。

发票开具：租客需要发票用于报销或作为凭证时，出租人（个人）需要按规定缴纳税款后，向税务机关（或通过电子税务局）申请代开增值税发票。在代开发票时，税务机关会同时征收相关税款。采用综合征收率的，按综合征收率一次性征收。个人出租住房代开的增值税发票上，征收率栏会显示“”，税额栏为按1.5%计算出的增值税额，其他合并征收的税款不在票面体现。

1.隐匿收入风险：不签订合同或签订“阴阳合同”隐匿租金收入，是常见的税务风险。税务机关可通过社区网格、水电数据、租客举报、资金流水等多种渠道核查，一旦查实将面临补税、滞纳金及罚款。

2.混淆房屋性质风险：将非住房（如商铺、商住两用房）按住房享受税收优惠，属于适用税目税率错误，存在补税和处罚风险。

3.忽视申报义务风险：认为租金低或租给熟人就不需要报税。只要取得应税收入，就产生了纳税义务，无论金额大小（在起征点以下的依法免税，但申报义务可能依然存在，具体看当地规定）。

合规建议： 树立依法纳税意识，如实申报租金收入。 明确房屋性质与本地政策，准确适用税目和税率（或综合征收率）。 再次，妥善保管租赁合同、付款凭证、完税证明及相关费用票据，以备计算扣除和税务核查。 主动利用官方渠道咨询，如易搜职考网这类专业平台提供的政策梳理可以作为参考起点，但具体操作务必以房屋所在地税务机关的最终解释和执行口径为准。

，2021年个人出租房屋的税收体系在保持稳定的同时，充分体现了对住房租赁市场的政策支持。个人出租住房的总体税负经过多项优惠政策的叠加，已处于较低水平。全面、准确地理解这些税种、计算方法和优惠政策，是每一位房东进行合规经营、优化财务安排的前提。易搜职考网将持续关注税收政策的最新动向，为广大用户提供及时、专业的实务解析，助力大家在合法合规的框架下，管理好个人资产，履行好纳税义务。