房产原值包括土地价值(房产含土地价值)

房产并非孤立存在的构筑物，它必然依附于特定的土地之上。
也是因为这些，从物理属性和权利属性上看，房产的价值天然地包含了其所占用土地权益的价值。我国现行的税收法律法规及相关会计制度，对此有明确的规定和导向。

在税收领域，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。虽然条例本身对“房产原值”未作详尽列举，但财政部与国家税务总局发布的后续文件对此进行了明确。
例如，相关规范性文件指出，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。更重要的是，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这从税收征管层面确立了土地价值必须计入房产原值的原则，旨在保障房产税税基的完整性与合理性。

在会计处理方面，企业会计准则同样体现了这一精神。对于自建或外购的房地产，其成本均包含土地取得成本及房屋建造成本。企业取得的土地使用权，通常作为无形资产或投资性房地产等资产项目入账，但在建造房屋期间，其账面价值需结转至在建工程，最终构成房屋建筑物固定资产的初始成本（即原值）的一部分。这种会计处理方式，从商业实质出发，确认了房屋建筑物这项资产是土地与地上建筑的结合体，其初始计量成本自然囊括了土地成本。

也是因为这些，无论是出于税收公平的考量，还是遵循会计准则的实质，将土地价值计入房产原值都具有坚实的法律、政策和理论支撑。易搜职考网提醒广大考生和从业者，理解这一原则是处理相关税务与会计问题的基石。

明确了土地价值应计入房产原值的原则后，接下来需要解决的是“计入哪些土地价值”以及“如何确认其金额”这两个操作层面的核心问题。这直接影响到最终房产原值计算的准确性。

一、计入房产原值的土地价值范围

并非企业账面上所有的土地使用权价值都需要分摊至具体的房产原值中。需要计入的范围主要遵循“对应”与“相关”原则：

• 与房屋直接对应的宗地价值：这是最核心的部分。即房产所座落的那一宗（块）土地使用权的价值。无论是通过出让、转让方式有偿取得，还是通过行政划拨方式无偿取得，其价值（或评估价值）都应计入该处房产的原值。
• 开发土地发生的成本费用：在取得土地使用权后，为使土地达到预定可使用状态（如“三通一平”、“七通一平”）所发生的规划、设计、勘探、平整、基础设施建设等支出。这些成本是使土地能够承载房屋建设的前提，应计入土地成本，并最终转入房产原值。
• 宗地容积率低于0.5的特殊处理：这是一个重要的税收技术性规定。当宗地容积率（房屋建筑面积除以土地面积）低于0.5时，意味着土地面积相对较大，房屋建筑面积较小。此时，若将全部地价计入房产原值，可能不尽合理。
  也是因为这些，税务上允许按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此将相应的地价计入房产原值。这体现了政策在确保税基完整的同时，也兼顾了特殊情况下的合理性。

二、土地价值的确认方法

土地价值的金额确认，因土地取得方式与历史情况不同而有所差异：

• 有偿取得（出让、转让）的土地：通常以取得土地使用权时实际支付的地价款及相关税费（如契税、登记费）作为初始入账价值，即历史成本。这是最常见且最清晰的确认方式。
• 行政划拨取得的土地：这类土地在取得时未支付或仅支付了少量补偿费，其账面成本可能很低甚至为零。但在计算房产税时，不能因其账面成本低而忽略其巨大的市场价值。通常需要参照同类地段、类似条件的出让土地使用权市场价值进行评估，以评估价值计入房产原值。这是保证税负公平的关键环节。
• 投资入股、接受捐赠等取得的土地：按照相关会计准则，应以公允价值或评估价值入账，该价值即构成后续计入相关房产原值的土地成本基础。
• 混合宗地的价值分摊：如果一宗土地上建有多栋房屋，或者既有房屋建筑物又有空地、绿地、道路等，则需要将整宗土地的总价值在不同房产及公共部分之间进行合理分摊。分摊的标准可以是建筑面积占比、占地面积占比或评估确定的权重等，需保持方法的一致性与合理性。

易搜职考网在辅导专业考试时强调，熟练掌握不同情形下土地价值的确认与分摊方法，是解决相关复杂计算题和实务案例的必备技能。

在实践中，企业持有房地产的目的和模式多样，这对土地价值是否以及如何计入房产原值产生影响。主要需区分以下两种典型模式：

自用性房地产模式

对于企业自用的厂房、办公楼、经营用房等，其房产用于企业自身的生产经营活动。在这种情况下，为取得和开发该房产所占土地所发生的所有成本，均应资本化，构成房屋固定资产的原始价值。计算缴纳房产税时，直接以此包含地价的固定资产原值为基础，按规定扣除比例后计算余值作为税基。这是最基本、最普遍的应用场景。

投资性房地产模式

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。根据企业会计准则，投资性房地产后续计量可以采用成本模式或公允价值模式。

• 采用成本模式计量的投资性房地产：其处理方式与自用房地产类似。土地作为土地使用权确认为无形资产或计入投资性房地产成本，并在房产税计税时，其价值需计入房产原值。
• 采用公允价值模式计量的投资性房地产：这是一个需要特别注意的领域。在会计上，这类房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日按公允价值调整其账面价值，变动计入当期损益。在税务处理上，房产税的计征并不直接采用会计上的公允价值。根据现行税法，即使会计上采用公允价值计量，在计算房产税时，仍应以纳税人按照税收规定确认的房屋原价（即包含土地历史成本或按规定评估价值的原值）作为计税依据，而不是会计期末的公允价值。这意味着，公允价值变动损益不影响房产税的税基计算。易搜职考网提醒，会计与税务在这一点上存在重要差异，是考试和实务中的常见考点与难点。

房地产开发企业商品房模式

房地产开发企业持有的、用于销售的商品房，在出售前属于企业的存货（开发产品）。这部分房地产在持有期间是否缴纳房产税，以及其原值如何确定，有特殊规定。一般来说呢，房地产开发企业自用的房产、出租的房产或无偿提供给关联方使用的房产，需要按规定缴纳房产税，其原值确定包含土地成本。而待售的商品房，在未使用、未出租的情况下，通常不缴纳房产税。但一旦开始自用或出租，就需从“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”，并确定其包含地价在内的原值，开始计征房产税。

在将土地价值纳入房产原值的实践中，会产生一系列具体问题，需要审慎对待和妥善处理。

一、土地评估价值波动带来的税基稳定性问题

对于划拨土地或需要评估入账的土地，其评估价值会随土地市场行情波动。若频繁根据评估值调整房产原值，将导致房产税税基不稳定，增加征纳双方的管理成本。实践中，通常采取相对稳定的处理方式：例如，以首次计入时的评估价值为基础，除非发生土地使用权属重大变更、重新评估入账等情形，一般不在每个纳税年度因市场波动而调整房产原值。这需要在政策遵从与管理效率之间取得平衡。

二、历史遗留房产的土地价值追溯难题

许多老企业拥有的房产年代久远，其土地可能是数十年前以极低成本划拨取得，相关原始凭证可能已缺失。在近年加强房产税征管的背景下，如何合理确定这些房产的土地价值部分，是一个挑战。常见的解决路径是：由纳税人或税务机关委托具有资质的评估机构，参照当前市场状况，采用适当的评估方法（如市场比较法、基准地价修正法等）进行评估确认，或由税务机关参考地方政府公布的基准地价进行核定。

三、地下建筑与土地价值的分摊

随着城市发展，地下空间的利用日益广泛。与地上建筑连为一体的地下车库、商场、设备层等，其房产原值是否包含对应的土地价值？如何分摊？目前普遍的观点是，具有房屋构造和功能的地下建筑，应视为房产，其原值也应包含相应的土地成本。但由于地下建筑并不直接占用地表面积，其土地价值的分摊更为复杂，可能需要依据规划容积率、建筑面积占比、评估报告等多种因素综合确定。易搜职考网发现，这是近年来实务和考试中关注度上升的新问题。

四、应对策略建议

• 完善基础档案管理：企业应建立健全房地产资产台账，清晰记录每一处房产对应的土地使用权证信息、取得方式、成本构成（明确区分地价与建安成本）、宗地容积率等关键数据。
• 寻求专业评估支持：对于土地价值不清晰、特别是划拨土地、入股土地等，应聘请专业资产评估机构出具报告，为税务申报提供权威依据，降低税务风险。
• 持续关注政策动态：关于房产原值包含土地价值的具体执行口径，各地税务机关可能结合本地实际出台一些细则。企业和从业者需要通过易搜职考网这样的专业平台，持续学习最新政策解读和案例指导，确保实务操作的正确性。
• 加强业财税融合：财务人员应与资产管理部门、项目开发部门保持密切沟通，从土地取得、项目开发建设之初，就按照税收和会计准则的要求，规范核算土地与房屋成本，确保原始成本的归集完整、准确，为后续的资产管理、折旧摊销和税务处理奠定良好基础。

将土地价值系统性地纳入房产原值，其影响远不止于单个税种的计算，它对整个经济和社会生活产生着深远的影响。

从财政税收角度看，这极大地夯实了房产税这一地方主体税种的税基。房产税作为财产税，其理想状态是对纳税人的财产存量价值课税。土地是房产价值中最具保值和增值潜力的部分，将其纳入税基，使得房产税收入更能反映地方公共基础设施投入带来的土地增值（即“溢价回收”），为地方政府提供更稳定、更可持续的财政收入来源，有助于优化地方政府财政结构，减少对土地出让收入的过度依赖。

从资源配置角度看，这一政策导向有助于促进土地节约集约利用。当土地成本成为持有房产持续性税负的一部分时，企业或个人在占有和使用土地时会更加考虑其经济性，“圈占大面积土地而低效利用”的行为将付出更高的持有成本，从而激励土地使用者提高土地利用效率，符合国家生态文明建设和高质量发展的战略方向。

从社会公平角度看，包含土地价值的房产原值更能真实反映房产持有人的财富状况与纳税能力。尤其是在核心城区，房产价值的差异主要体现为地价的差异。只有将地价纳入考量，才能使房产税更好地发挥调节财富分配、促进社会公平的作用。

展望在以后，随着我国税收法定的深入推进和现代财政制度的建立，房产税制度的完善是必然趋势。其中，关于房产原值中土地价值的界定、评估方法、动态调整机制等，有望通过更高层级的立法予以更清晰、更统一的规定。
于此同时呢，随着不动产统一登记制度的全面实施和信息技术的发展，获取准确的土地与房产关联信息、评估数据将变得更加便捷，为房产税的科学征管提供强有力的技术支撑。对于财会、税务、评估行业的专业人士来说呢，深刻理解并熟练应用“房产原值包括土地价值”这一核心规则，不仅是应对职业考试的要求，更是提升实务能力、把握行业发展趋势的关键。易搜职考网将持续聚焦此类深度专业议题，为学员和从业者的职业发展赋能。