2019年房屋租赁费增值税税率(房屋租赁增值税率)

2019年房屋租赁费增值税税率是中国税收政策，特别是营改增全面深化后，在不动产租赁领域的一个关键性节点。这一主题不仅涉及税法条文本身，更与广大企业、个体工商户乃至个人的实际经营成本与财务规划息息相关。其复杂性在于，税率并非单一固定，而是根据出租方的纳税人身份（一般纳税人或小规模纳税人）、租赁房产的取得时间、房产类型（住房或非住房）以及租赁对象的性质（个人消费或生产经营）等多个维度进行差异化设定。这种精细化的设计体现了税收政策的调控意图，旨在平衡财政收入、促进不动产资源有效利用、减轻特定领域税负以及简化小微市场主体征管等多重目标。对于财务人员、税务从业者以及相关领域的学习者来说呢，透彻理解2019年的房屋租赁增值税政策，是准确进行税务处理、发票管理和商业决策的基础。易搜职考网在长期的研究与信息整合中发现，尽管政策框架相对清晰，但在实际应用场景中，如转租、跨期合同、价税分离计算等方面，仍存在大量需要厘清的细节与易混淆点。
也是因为这些，对2019年房屋租赁费增值税税率进行系统、深入且结合实例的剖析，具有重要的现实指导意义，这也是易搜职考网致力于为广大用户提供精准、实用知识服务的价值所在。

2019年，中国增值税制度正处于全面营业税改征增值税后的巩固与完善期。房屋租赁服务作为现代服务的重要组成部分，其增值税处理规则集成了“营改增”的核心精神，即根据纳税人类别和业务性质实现税制的平稳过渡与精准调控。易搜职考网提醒，理解当年的税率，必须跳出单一数字的局限，构建一个以纳税人身份为纵轴、以房产情况为横轴的立体分析框架。

首先需要明确，在增值税语境下，“税率”主要适用于一般纳税人发生应税行为时的计算；而“征收率”则主要适用于小规模纳税人以及一般纳税人发生特定简易计税行为时的计算。对于房屋租赁费来说呢，2019年适用的主要税率和征收率包括：

• 基本税率：9%。这是一般纳税人出租不动产（除住房外）通常适用的税率。
• 低税率：5%的征收率。这是小规模纳税人出租不动产，以及一般纳税人选择或按规定适用简易计税方法出租不动产时，广泛适用的征收率。
• 优惠征收率：1.5%。这是个人（包括个体工商户）出租住房所享受的特殊优惠征收率。

这个体系构成了2019年房屋租赁费增值税计算的基础。易搜职考网强调，正确适用税率或征收率的第一步，是准确界定出租方的纳税人身份和出租标的物的性质。

对于增值税一般纳税人，其出租房屋的计税方法并非一成不变，而是与房产的“取得时间”这一关键历史节点紧密挂钩。这源于“营改增”过渡期政策的安排。

1.一般计税方法（适用9%税率）

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，原则上应采用一般计税方法，按照9%的税率计算缴纳增值税。这里的“取得”包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等多种方式取得所有权。

例如，某公司（一般纳税人）在2018年购入一处写字楼用于出租，2019年收取的年租金为100万元（不含税）。则其应纳增值税额为：100万元 × 9% = 9万元。其可以向承租方开具税率为9%的增值税专用发票，承租方如为一般纳税人，可用于抵扣进项税额。

2.简易计税方法（适用5%征收率）

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。一旦选择简易计税，对该项不动产的租赁业务，36个月内不得变更计税方法。

这种安排给予了“老项目”过渡性的低税负选择。假设某企业（一般纳税人）出租一栋在2015年自建的厂房，2019年租金收入为100万元（不含税）。若选择简易计税，应纳增值税额为：100万元 × 5% = 5万元。此时，其开具的增值税发票征收率为5%，但征收率下开具的专用发票，承租方仍可按规定抵扣进项税。

易搜职考网提示，对于2016年4月30日前取得的不动产，一般纳税人的“选择权”是关键。企业需综合考量自身进项税抵扣情况、客户发票需求等因素，做出最优选择。

小规模纳税人出租不动产（不含个人出租住房），无论房产何时取得，均按照简易计税方法，适用5%的征收率缴纳增值税。

这里有一个重要的税收优惠政策：在2019年，小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。该政策适用于包括不动产租赁在内的所有应税行为。但如果小规模纳税人选择就不动产租赁业务单独纳税，则该业务不享受此项免税。

举例说明：某个体工商户（小规模纳税人）出租一间商铺，2019年第三季度租金总收入为8万元（不含税）。因其季度销售额未超过30万元，可享受免征增值税。若季度租金为35万元，则需就全部租金按5%征收率纳税：35万元 × 5% = 1.75万元。

个人（包括个体工商户）出租房屋，在2019年享受更为特殊的政策，且区分住房与非住房。

• 出租住房：个人出租住房，按照1.5%的征收率计算缴纳增值税。这是国家为支持住房租赁市场发展、减轻个人负担给予的持续优惠。《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，其他个人（即自然人）采取一次性收取租金形式出租不动产，取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，免征增值税。这意味着，许多个人出租住房实际上可能无需缴纳增值税。
• 出租非住房（如商铺、写字楼）：个人出租非住房，适用与小规模纳税人相同的规则，即按5%的征收率纳税，同时也可享受上述月销售额10万元以下的免税政策。

2019年，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定对现金流管理和税务筹划有直接影响。
例如，某公司在2019年12月一次性预收2020年全年租金120万元，则这120万元的增值税纳税义务在2019年12月即发生，需按规定在所属申报期申报纳税。

转租，是指承租方将租入的不动产再次出租的行为。转租方在计算增值税时，其税率或征收率的适用，与转租方自身的纳税人身份相关，而与上一手房东的计税方式或房产取得时间无关。

• 转租方为一般纳税人：若其对该转租业务采用一般计税方法，则适用9%的税率；若符合条件选择或必须采用简易计税，则适用5%征收率。
• 转租方为小规模纳税人：适用5%的征收率。
• 个人转租：参照个人出租房屋的政策执行。

易搜职考网在研究中发现，转租业务是实务中的常见难点，明确其计税依据是转租方收取的全部价款和价外费用，与支付给原出租方的租金无关，这一点至关重要。

正确的税率适用最终体现在发票开具上。2019年，通过增值税发票管理新系统开具的不动产租赁发票，税率或征收率栏会清晰显示“9%”、“5%”或“1.5%”。

1.价税分离计算：在合同签订和财务处理中，需明确租金是否为含税价。增值税为价外税，计算公式为：
不含税销售额 = 含税销售额 ÷ (1 + 税率或征收率)
应纳税额 = 不含税销售额 × 税率或征收率

2.异地出租的预缴规定：单位和个体工商户（不包括其他个人）出租不动产，如果不动产所在地与其机构所在地不在同一县（市、区），需在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，再向机构所在地主管税务机关申报纳税。预缴率通常为3%（一般计税）或5%（简易计税）。这一规定旨在平衡地区间税收收入。

3.备案与选择：一般纳税人就老房产选择简易计税，需向主管税务机关进行备案。小规模纳税人若放弃免税（例如为承租方开具专用发票），则应按规定缴纳增值税，且一旦放弃，36个月内不得再申请免税。

为整合以上知识，易搜职考网设计以下综合案例：

案例背景：甲公司（注册地在A市，增值税一般纳税人）在B市拥有一处房产，具体情况及2019年租赁业务如下：

• 房产一：写字楼，2017年购入，出租给乙公司（一般纳税人），年租金含税价为218万元。
• 房产二：仓库，2015年自建，出租给丙公司（小规模纳税人），年租金含税价为105万元。甲公司对该项租赁业务选择简易计税方法。
• 房产三：住宅公寓，2018年购入，出租给个人张某居住，月租金含税价6300元。

税务处理分析：

1.房产一（2017年取得写字楼）：属于2016年5月1日后取得，应采用一般计税方法，税率9%。
不含税租金 = 218万元 ÷ (1+9%) = 200万元
应纳增值税额 = 200万元 × 9% = 18万元
甲公司应在B市预缴：200万元 × 3% = 6万元，然后在A市申报纳税，可抵扣预缴的6万元。可向乙公司开具9%的增值税专用发票。

2.房产二（2015年自建仓库）：属于2016年4月30日前取得，选择简易计税，征收率5%。
不含税租金 = 105万元 ÷ (1+5%) = 100万元
应纳增值税额 = 100万元 × 5% = 5万元
在B市预缴：100万元 × 5% = 5万元（简易计税下预缴率与征收率一致），在A市申报时应纳税额为5万元，抵扣预缴5万元后，实际在机构所在地补税为0。向丙公司可开具征收率为5%的增值税发票。

3.房产三（2018年取得住房）：一般纳税人出租住房，可选择适用简易计税方法，按5%的征收率减按1.5%计算纳税。此为一项特殊优惠。
不含税租金 = (6300元/月 × 12) ÷ (1+5%) ≈ 72000元 （计算减税时需先按5%换算不含税价）
应纳税额 = 72000元 × 1.5% = 1080元 （按1.5%实际征收）
个人出租住房享受的优惠，单位在出租住房时亦可参照。本例中，甲公司需在B市预缴，预缴税额计算同应纳税额原理。向个人张某通常开具普通发票。

通过对2019年房屋租赁费增值税税率的层层梳理与案例分析，我们可以清晰地看到，一套看似简单的租金收入背后，蕴含着严谨而复杂的税法逻辑。从纳税人身份的判定，到房产取得时间的追溯，再到计税方法的选择与特殊优惠的适用，每一个环节都需要财税人员具备扎实的专业知识和细致的审慎态度。易搜职考网始终认为，对于财税领域的学习者和从业者来说呢，掌握这些动态的、分场景的规则，不仅是应对职业考试的必要准备，更是提升实务工作能力、为企业创造价值的关键。在税收政策不断优化调整的背景下，保持持续学习与关注，借助易搜职考网这样的专业平台获取最新、最准的解读，将是应对在以后挑战的明智之举。房屋租赁增值税的篇章，正是中国现代税制精细化、差异化管理的一个生动缩影。