银川市物业管理条例(银川物业条例)

《银川市物业管理条例》作为规范宁夏回族自治区首府银川市物业管理活动的地方性法规，是协调业主、物业服务企业、建设单位以及相关政府部门等多方主体权利义务关系的重要法律文件。该条例的制定与实施，深刻反映了银川市在城市化进程加速、住宅小区规模不断扩大、居民对居住环境与服务质量要求日益提升背景下的社会治理需求。它不仅是对国家《物业管理条例》等上位法的具体落实与细化，更是紧密结合银川市地域特色、经济发展水平与社区管理实际情况的产物。

条例的核心在于构建一个公平、有序、高效的物业管理秩序，其内容涵盖物业管理区域的划分、业主大会及业主委员会的成立与运作、物业服务企业的选聘与监督、物业的使用与维护、专项维修资金的管理与使用、法律责任等多个关键环节。它旨在明确各方职责，保障业主的合法权益，同时规范物业服务企业的行为，促进物业服务行业的健康发展。对于广大业主来说呢，条例是维护自身物业权利、参与社区公共事务管理的法律武器；对于物业服务企业来说呢，条例是规范服务标准、明确经营边界的行为准则；对于政府相关部门来说呢，条例是依法实施监管、化解基层矛盾纠纷的工作依据。

深入研究《银川市物业管理条例》，对于理解银川市社区治理模式、预判行业政策走向、应对实际工作中的复杂问题具有不可替代的价值。易搜职考网长期关注该条例的动态演变与实践应用，致力于为相关从业者、学习者及研究者提供精准、深入的政策解读与分析，助力提升银川市物业管理的专业化与法治化水平。

物业管理是现代城市社区治理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益和社会的和谐稳定。银川市作为区域性中心城市，其物业管理活动的高效、规范运行，离不开一部完善且具操作性的地方性法规作为支撑。《银川市物业管理条例》正是这样一部应运而生、不断完善的法规，它为银川市物业管理领域的各项工作绘制了清晰的蓝图，设定了明确的规则。

随着银川市城市建设的飞速发展，住宅小区、商业楼宇等各类物业数量激增，物业管理覆盖面不断扩大，由此产生的纠纷和矛盾也日益凸显。原有的管理依据已难以完全适应新形势下的复杂情况。
也是因为这些，制定一部专门针对银川市实际情况的物业管理条例，成为提升城市管理水平、保障群众权益的迫切需求。该条例的立法宗旨集中体现在以下几个方面：

• 保障业主合法权益：明确业主在物业管理活动中的主体地位，保障其对物业共有部分享有共同管理权，对物业服务享有知情权、监督权和选择权。
• 规范物业服务行为：设定物业服务企业的准入条件、服务标准和行为规范，促使其提供质价相符的服务，推动行业良性竞争。
• 维护物业管理秩序：厘清建设单位、业主、物业服务企业、政府部门等各方职责，建立协调有序的管理运行机制。
• 促进和谐社区建设：通过法治途径化解物业纠纷，引导业主依法自治，物业服务企业诚信经营，共同营造安全、舒适、文明的居住和工作环境。

条例首先对物业管理区域进行了界定，通常是指由建设用地规划许可证确定的红线范围，或者经自然资源主管部门确认的封闭或相对独立区域。这一界定是后续一切物业管理活动的基础。

关于物业的共有部分，条例作出了详细列举，通常包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等公共通行部分；避难层、设备层或设备间等结构空间；物业服务用房、公共绿地、道路、场地以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分的场所和设施。明确共有部分的权属，是管理、使用和维修责任划分的前提。易搜职考网提醒，正确理解共有部分的范围，对于业主行使权利和履行义务至关重要。

业主是物业的所有权人，是物业管理活动的核心主体。条例明确了业主在物业管理中享有的权利和承担的义务。权利主要包括：提议召开业主大会会议；参加业主大会行使投票权；选举业主委员会成员并享有被选举权；监督物业服务企业履行合同；对共有部分的管理和使用享有知情权和监督权等。义务则包括：遵守管理规约和议事规则；执行业主大会和业主委员会的决定；按时交纳物业服务费用和专项维修资金；配合物业服务企业的合理管理行为等。

业主大会是由全体业主组成的权力机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。条例对业主大会的成立条件、职责、会议形式及表决规则作出了具体规定。
例如，对于筹集和使用专项维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等重大事项，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。条例规定了业主委员会的职责，如召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签订合同、监督物业服务企业履约、督促业主交纳费用等。
于此同时呢，条例也对业主委员会成员的资格、行为规范以及监督机制作出了要求，以防止权力滥用。

在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业服务企业实施前期物业管理。条例规定，建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约并明示，同时通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订书面前期物业服务合同。这有助于在物业交付初期建立管理秩序。

对于物业服务企业，条例明确了其应当具备独立的法人资格和相应的资质等级。物业服务企业的主要职责包括：按照物业服务合同约定提供保洁、绿化、秩序维护、设施设备维修养护等服务；定期向业主公布物业服务费用的收支情况；接受业主、业主委员会的监督；对违反管理规约的行为进行劝阻、制止和报告等。条例强调，物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

物业服务合同的签订、履行、变更和解除是物业管理的关键环节。条例要求合同内容应当详细具体，明确服务事项、服务质量标准、收费标准、双方权利义务、合同期限、违约责任等。易搜职考网在长期研究中发现，一份权责清晰的合同是减少日后纠纷的重要保障。

物业的使用必须遵守法律法规、管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。条例列举了若干禁止行为，例如：违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变房屋承重结构；侵占、损坏共有部分；擅自改变物业规划用途；违规饲养动物；排放污染物、制造噪音干扰他人等。对于这些行为，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止，劝阻制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门。

物业的维护责任划分是实践中的难点。条例原则上规定：

• 专有部分的维修养护由业主自行负责。
• 共有部分的日常维修养护由物业服务企业按照合同约定负责。
• 共有部分的中修、大修及更新改造，需要使用专项维修资金。
• 物业保修期内，由建设单位承担保修责任。

对于电梯、消防等涉及人身财产安全的设施设备，条例特别强调了定期检测和维护的要求。

住宅专项维修资金被称作房屋的“养老金”，其规范管理至关重要。条例规定，业主在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金交存至专户管理银行。资金归业主所有，专项用于物业保修期满后共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造。

在资金使用方面，条例规定了严格的程序。一般使用方案需经业主大会依法表决通过。在发生危及房屋安全等紧急情况时，可以启动应急维修程序，简化流程，事后公示。主管部门负责对专项维修资金的交存、使用进行监督管理，确保资金安全。

为保障条例的有效实施，设定了相应的法律责任。对建设单位、物业服务企业、业主、业主委员会等各方违反条例规定的行为，如未履行保修责任、擅自停止服务、违规收费、拒交物业费、违法搭建等，明确了警告、罚款、吊销资质等行政处罚措施。造成他人损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在纠纷处理机制上，条例倡导建立多元化解途径：

• 协商：当事人首先应自行协商解决。
• 调解：可以请求业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府或物业管理行业协会等进行调解。
• 行政处理：向住房和城乡建设等行政主管部门投诉举报。
• 仲裁与诉讼：根据合同约定或法律规定，提请仲裁机构仲裁或向人民法院提起诉讼。

这种多层次、多渠道的纠纷解决框架，有助于将矛盾化解在基层，化解在萌芽状态。

《银川市物业管理条例》的实施，标志着银川市物业管理进入了更加规范化、法治化的新阶段。它不仅是处理具体物业事务的直接依据，更是引导形成健康物业管理文化的重要推手。条例的有效落地，需要政府部门的有效监管、物业服务企业的合规经营、业主组织的成熟运作以及广大业主法治意识的普遍提升。

随着社会经济发展和人民群众对美好生活需求的增长，物业管理的内涵和外延也在不断扩展，从传统的“四保”（保安、保洁、保绿、保修）向社区生活服务、资产运营、智慧社区建设等方向延伸。这也对法规的适应性和前瞻性提出了更高要求。在以后，条例可能需要在老旧小区改造中的物业管理、智慧物业服务的规范、党建引领下的社区物业治理融合、信用体系建设在物业管理中的应用等方面进行进一步的探索和完善。

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