购入房产的契税和印花税怎么做账(房产契税印花税入账)

在企业的资产购置与管理实践中，不动产的购入是一项重大决策和复杂的财务行为。其中，围绕购入房产所产生的契税与印花税的会计处理，即“怎么做账”，绝非简单的税费记录，而是深刻影响资产初始计量成本、后续折旧摊销乃至企业税负与财务报表质量的关键环节。这一议题融合了《企业会计准则》、税法规定以及实务操作中的专业判断，是企业财务人员、审计师及财税研究者必须精准掌握的核心技能之一。易搜职考网在多年的研究与服务中发现，许多从业者对这两项税负的归属存在混淆：是将它们一次性计入当期损益，还是资本化计入资产原值？不同的选择将导致利润表和资产负债表呈现截然不同的面貌。契税，作为财产转移环节的法定税负，其性质决定了它应构成房产取得成本不可或缺的一部分；而印花税，虽同为税负，但其针对书立合同等凭证的行为征税，在会计处理上则需依据其具体性质谨慎区分。深入探究“购入房产的契税和印花税怎么做账”，不仅关乎会计分录的正确编制，更涉及到对历史成本原则、权责发生制以及划分收益性支出与资本性支出等会计基本原则的透彻理解。易搜职考网致力于将此课题从枯燥的条文解读中提炼出来，结合不断变化的实务场景与政策动态，为专业人士提供清晰、准确、可操作的指南，助力企业在财务合规与优化管理的道路上稳健前行。

在企业进行固定资产扩张，特别是购入房产这一重大投资活动时，伴随交易产生的除了房价本身，还有一系列税费成本。其中，契税和印花税是两项不可避免且金额可能显著的税负。它们的会计处理方式，直接关系到所购入房产的初始入账价值，进而影响后续折旧费用的计提、利润的核算以及资产在资产负债表上的列报。易搜职考网结合长期的财税研究与实践观察，旨在系统性地阐述购入房产环节契税与印花税的会计处理逻辑、具体账务操作方法以及相关的注意事项，为财务工作者提供一份详实的实务参考。

在进行会计处理之前，必须从根源上理解契税和印花税的性质差异。这是决定其如何“做账”的根本前提。

契税是在土地使用权、房屋所有权发生权属转移（如购买、受赠、交换）时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。它的核心特征是：

• 纳税义务人：不动产（土地使用权、房屋）的承受方，即买方。
• 征税环节：权属转移登记环节，通常是在办理房产证之前必须缴纳。
• 计税依据：通常是不动产交易合同确定的成交价格（或税务机关核定的价格）。
• 税率：采用幅度比例税率，具体由省、自治区、直辖市人民政府在法定幅度内确定。

从经济实质看，契税是取得不动产所有权必须支付的对价的一部分，与购买价款一样，都是为了获得该项资产而发生的必要、直接的支出。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税凭证（如合同、产权转移书据）征收的一种行为税。其核心特征是：

• 纳税义务人：书立、领受、使用应税凭证的单位和个人。在房产交易中，买卖双方通常都是印花税的纳税义务人。
• 征税环节：书立或领受应税凭证时。
• 计税依据：对于产权转移书据（如购房合同），为合同所载金额。
• 税率：对于产权转移书据，税率为价款的万分之五。

印花税是对“书立合同”这一特定行为征税，而非直接对资产本身征税。这是其与契税的本质区别。

会计处理遵循企业会计准则，其核心原则之一是历史成本原则。根据《企业会计准则第4号——固定资产》及其应用指南，固定资产的初始成本包括“为使该资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的……相关税费”。

对于契税，由于其是取得房屋所有权必须支付、且直接归属于该项特定资产的税费，也是因为这些，根据会计准则，它应当资本化，即计入所购入房产的原始价值（即固定资产原值）。

对于印花税，其会计处理在历史上有所演变。根据现行《企业会计准则——应用指南》中关于“管理费用”会计科目的说明，企业缴纳的印花税不再通过“应交税费”科目预提核算，而是在实际缴纳时直接计入“税金及附加”科目（原为“管理费用”），作为当期损益处理。这意味着，一般情况下，印花税被视作一项期间费用，予以费用化。这里存在一个重要的实务辨析点：如果印花税是与一项特定资产的购置直接相关且必要的支出（例如，为取得某项固定资产而书立合同缴纳的印花税，且该支出金额重大），根据资产初始计量的基本原则，理论上也可能考虑将其资本化。但在普遍实务操作中，除非金额非常重大且能明确直接归属，否则通常按照准则指南，直接计入当期“税金及附加”。易搜职考网提醒，对于购入房产的印花税，主流的、符合准则简化处理精神的做法是费用化。

以下通过一个假设案例，详细说明账务处理的全过程。假设甲公司（增值税一般纳税人）从乙公司购入一处办公用房，不含增值税的购房价格为1000万元，增值税税额为90万元。当地契税税率为3%，产权转移书据印花税税率为0.05%。所有款项均通过银行转账支付。

• 应纳契税 = 不含增值税的购房价格 × 税率 = 10,000,000 × 3% = 300,000元。
• 应纳印花税（产权转移书据） = 不含增值税的购房价格 × 税率 = 10,000,000 × 0.05% = 5,000元。（注意：双方均需缴纳，此处仅以购买方甲公司为例）

甲公司支付总价款1090万元（房价1000万+增值税90万）给乙公司。根据增值税专用发票等凭证：

借：固定资产——房屋建筑物 10,000,000

借：应交税费——应交增值税（进项税额） 900,000

贷：银行存款 10,900,000

契税需要先计提，然后缴纳。由于契税构成房产成本，应通过“应交税费”科目过渡，并增加固定资产成本。

1.计提契税时：

借：固定资产——房屋建筑物 300,000

贷：应交税费——应交契税 300,000

2.实际缴纳契税时：

借：应交税费——应交契税 300,000

贷：银行存款 300,000

至此，该办公用房的入账原值 = 购房价款10,000,000元 + 契税300,000元 = 10,300,000元。 易搜职考网强调，这个数字将是在以后每月计提折旧的计算基础。

根据现行会计准则，印花税在实际缴纳时直接计入当期损益，无需计提。

缴纳印花税时：

借：税金及附加 5,000

贷：银行存款 5,000

，甲公司在本次购房业务中，相关的主要会计分录汇总如下：

• 支付购房款：增加固定资产成本1000万，确认增值税进项90万。
• 处理契税：增加固定资产成本30万。
• 处理印花税：确认当期费用5000元。

实务中，房产购入的情形多种多样，易搜职考网提示需要关注以下几种特殊情况的处理：

如果购入的是毛坯房或旧房，需要经过大规模的改建、装修才能达到预定可使用状态，那么在此期间发生的契税、以及如果资本化处理的印花税（如适用），应先计入“在建工程”科目，待所有工程完工、资产达到预定可使用状态时，再一并从“在建工程”结转至“固定资产”科目。

例如，支付契税时：

借：在建工程 300,000

贷：银行存款 300,000

（装修期间的其他支出也计入“在建工程”）

竣工结转时：

借：固定资产——房屋建筑物 10,300,000 （假设含契税及其他工程支出）

贷：在建工程 10,300,000

契税和印花税的缴纳义务发生时间与购房款的支付进度可能不一致。通常，契税和印花税需要在办理产权过户前缴纳。
也是因为这些，即使购房款尚未付清，只要发生了纳税义务，就应进行相应的会计处理。

• 契税：在义务发生时计提并计入资产成本（或“在建工程”），与实际付款进度无关。
• 印花税：在义务发生时（书立合同后）直接缴纳并计入“税金及附加”。

这体现了权责发生制原则。

如果企业购入房产的目的不是为了自用，而是为了赚取租金或资本增值，并将其划分为投资性房地产，其初始计量同样适用成本模式。
也是因为这些，契税的处理方式与自用固定资产完全一致，应计入投资性房地产的成本。而印花税，在成本计量模式下，通常仍作为当期损益处理（计入“税金及附加”）。如果后续采用公允价值模式计量，初始成本中已资本化的契税仍然是历史成本的一部分，但后续不再计提折旧。

通过企业合并、接受股东投资等方式取得的房产，其初始成本确定遵循不同的会计准则（如《企业会计准则第20号——企业合并》等）。在这些情况下，契税和印花税的处理逻辑仍需遵循“使资产达到可用状态前的必要支出”这一原则，但需要结合合并对价或投资协议约定的价值一并考虑，处理更为复杂，通常需要专业判断。

在长期的研究中，易搜职考网归结起来说出财务人员在处理此类业务时容易踏入的几个误区：

• 误区一：将契税误计入当期损益。 这是最常见的错误。错误分录可能是“借：税金及附加，贷：银行存款”。这样做会低估资产价值，高估当期费用，影响当期利润和在以后各期折旧。
• 误区二：将印花税错误地资本化。 虽然理论上存在资本化的可能，但在一般实务中，遵循准则指南将其费用化是更普遍和稳妥的做法，除非有确凿证据表明其属于重大且专属的资产取得成本。
• 误区三：忽略契税对折旧的影响。 计入固定资产原值的契税，需要在资产的使用寿命内通过折旧逐步转化为费用。忘记这一点会导致资产账面价值虚高和折旧费用计提不足。
• 误区四：纳税义务发生时点与账务处理时点脱节。 必须根据纳税义务发生时间（而非实际付款或取得发票时间）来进行契税的计提和印花税的费用确认，确保符合权责发生制。

易搜职考网的实务提示：

1. 准确划分税种性质： 始终牢记契税是资产成本的一部分，印花税是行为税，通常作为期间费用。这是正确做账的基石。
2. 关注本地政策： 契税税率、缴纳时限等具体规定由地方确定，务必及时了解当地税务机关的最新要求。
3. 完善凭证管理： 妥善保管契税完税凭证、印花税缴款书或完税证明、购房合同、付款凭证等，这些都是账务处理和后续税务检查的重要依据。
4. 信息系统设置： 在企业财务软件或ERP系统中，应设置好相关会计科目（如“应交税费——应交契税”），并规范业务流程，确保账务处理准确、高效。
5. 保持持续学习： 税收政策和会计准则会随时间微调，通过易搜职考网这样的专业平台持续关注最新动态，是保持专业胜任能力的必要途径。

购入房产的契税和印花税的会计处理，是企业固定资产核算中的一个经典且重要的课题。它要求财务人员不仅精通会计分录的编制，更要理解其背后的会计原理与税法逻辑。正确处理这两项税费，能够确保企业财务报表真实、公允地反映资产价值和经营成果，为管理层决策、投资者分析和税务合规奠定坚实的基础。易搜职考网希望通过以上系统的阐述，能够帮助广大财税从业者厘清思路，规避常见错误，在实际工作中从容应对此类业务，提升整体财务管理的规范性与专业性。从精确计算税额到选择正确的会计科目，从常规购买到特殊场景的应变，每一步都体现着财务工作的严谨与价值。
随着企业经济活动日趋复杂，深入掌握这些基础而关键的技能，其重要性将愈发凸显。