广东省物业管理条例(广东物业条例)

广东省物业管理条例 《广东省物业管理条例》作为规范广东省行政区域内物业管理活动的地方性法规，是协调业主、物业服务企业、建设单位以及相关政府部门等多方主体权利义务关系的重要法律文件。该条例紧密结合广东省作为经济大省、人口大省和物业管理实践前沿阵地的实际情况，在遵循国家《物业管理条例》基本原则的基础上，进行了大量具有地方特色和创新性的细化与补充。其核心在于构建和谐、有序、规范的社区生活环境，保障物业的合理使用与维护，维护业主和物业服务企业的合法权益。条例内容覆盖物业管理区域的划分、业主大会及业主委员会的成立与运作、物业服务企业的选聘与监督、物业的使用与维护、专项维修资金的管理与使用等物业管理全链条的关键环节。
随着城市化进程的深入和人民群众对居住品质要求的不断提高，该条例也在实践中不断面临新的挑战，其相关条款的理解与适用成为物业管理从业人员、业主乃至法律工作者持续关注的焦点。深入研究和掌握《广东省物业管理条例》的精髓，对于预防和化解物业纠纷、提升物业管理服务水平、推动基层社区治理现代化具有不可替代的现实意义。易搜职考网长期追踪该条例的立法动态与司法实践，致力于为广大从业者和学习者提供精准、深入的政策解读与知识服务。 广东省物业管理条例的立法背景与核心框架 广东省的物业管理活动起步早、发展快、规模大，伴随而来的各类矛盾与纠纷也较早显现。为了适应本省实际情况，解决国家上位法在具体执行中遇到的地方性问题，广东省制定了本省的物业管理条例，并历经多次修订完善，形成了当前较为系统、全面的法规体系。该条例的核心框架紧紧围绕“业主自治”与“专业服务”相结合的原则展开，旨在明确各方权责，规范市场行为。 其总体框架通常涵盖以下几个支柱部分：一是确立物业管理活动的基本准则和适用范围；二是详细规定业主、业主大会、业主委员会的权利、义务及组织运行规则，这是业主自治的法律基础；三是规范前期物业管理、物业服务企业的选聘、服务内容、收费标准与监督机制；四是明确物业的使用、维护、装修管理等日常规则；五是专项维修资金的归集、管理和使用程序；六是规定相关各方的法律责任。这一框架构建了从物业交付到日常运维，从业主集体决策到企业专业服务的完整法律闭环，为广东省庞大的物业管理市场提供了基本的运行规则。 物业管理区域与共有物业的权属界定 清晰界定物业管理区域和共有部分的权属，是避免纠纷的首要前提。条例明确规定，物业管理区域的划分应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并由建设单位在申请商品房预售许可前向主管部门备案。一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。 对于物业的权属，条例着重区分了专有部分和共有部分。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，如电梯、楼道、大堂、绿地、道路、物业服务用房等，享有共有和共同管理的权利。任何单位和个人不得擅自占用、处分物业共用部位和共用设施设备。这一界定至关重要，它明确了哪些事项需要由全体业主共同决定，哪些收益（如公共区域停车费、广告收益）属于业主共有，为后续的管理决策和收益分配奠定了法律基础。易搜职考网在相关课程解析中，特别强调对共有部分范围的理解，这是业主行使权利的关键。 业主自治组织的成立与运作机制 业主自治是物业管理的基石。《广东省物业管理条例》对业主大会的成立条件、筹备组组成、会议形式、表决规则以及业主委员会的选举、职责、任期、运作等作出了详尽规定。

符合一定条件（如交付使用的物业专有部分面积和业主人数比例达标）后，建设单位或业主即可提出成立业主大会的申请。筹备组负责各项准备工作，其成员包括业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇政府代表等，体现了基层政府的指导作用。

业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式，甚至利用电子信息技术手段，这适应了现代社区沟通的多样化需求。对于重大事项，如制定和修改管理规约、选聘解聘物业服务企业、使用专项维修资金、筹集专项维修资金、改建重建建筑物等，条例规定了严格的“双重多数决”原则，即需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，特别重大事项则需要三分之二以上的多数同意。这一设计旨在平衡决策效率与公平保护少数业主权益。

业主委员会作为业主大会的执行机构，其成员由业主大会选举产生。条例明确了业委会的职责清单，同时也规定了其禁止行为，如不得擅自决定应由业主大会决定的事项，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动等，以防止权力滥用。业委会的工作经费和成员津贴的来源与标准也需由业主大会决定，从制度上规范其运作。

物业服务企业的选聘、服务与监督 物业服务企业提供专业化服务，是物业管理的重要实施主体。条例对物业服务市场的准入、竞争、服务标准与监督作出了规范。

在选聘环节，强调公开、公平、公正的原则。建设单位应通过招投标方式选聘前期物业服务企业。业主大会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业。选聘结果应当公示，物业服务合同需对服务事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。

在服务内容方面，物业服务企业应当按照合同约定和物业服务的国家标准、行业规范提供专业化的服务，通常包括：

• 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；
• 物业管理区域内公共秩序的维护、安全防范的协助；
• 环境卫生的清洁和垃圾收集；
• 公共绿化的养护；
• 物业使用中对禁止行为的告知、劝阻和报告；
• 物业维修、更新、改造费用的账务管理；
• 物业服务档案和物业档案的保管等。

在监督机制上，条例构建了多层次的监督体系。业主和业主委员会有权对物业服务企业的履行合同情况进行监督，并可就服务质量问题提出意见和建议。物业服务企业应当定期将服务情况、收费项目、标准等在物业管理区域内显著位置公示。价格行政主管部门负责对物业服务收费的监督。
除了这些以外呢，街道办事处、乡镇人民政府以及房地产行政主管部门负有对辖区内物业管理活动的指导和监督职责，受理相关投诉和举报。

物业的使用、维护与专项维修资金 规范物业使用行为，保障物业的正常安全使用，是条例的另一重点。条例列举了物业管理区域内的一系列禁止行为，如违法搭建、擅自改变房屋用途、侵占公共空间、违规饲养动物、排放污染物、制造噪音扰民等，并规定了劝阻、制止、报告直至提起诉讼的处理程序。

对于物业的维护责任，原则是“谁拥有，谁负责；谁使用，谁负责”。专有部分的维修养护由业主自行负责；共有部分的维修养护，由物业服务企业根据合同约定负责，费用由相关业主共同分担。其中，涉及房屋安全和生命财产安全的紧急维修，条例规定了简化程序，以保障及时排险。

专项维修资金被称为物业的“养老金”，其管理使用事关物业的长期保值增值。条例明确规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。资金权属全体业主，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。使用专项维修资金需经过严格的程序，通常由物业服务企业或相关业主提出使用建议，经业主大会或相关业主双三分之二多数同意后，报主管部门备案或审核后划转。对于紧急情况，条例也设定了应急使用程序，以保障公共安全。易搜职考网在辅导中注意到，专项维修资金的交存、管理与使用是实务中的高频考点和难点，需要准确把握其法律属性和程序要求。

法律责任与争议解决途径 为保障条例的有效实施，法律责任的章节对建设单位、物业服务企业、业主以及相关行政主管部门违反条例规定的行为，设定了相应的行政处罚和民事赔偿责任。
例如，建设单位未按规定配置或移交物业服务用房、擅自处分业主共有物业、未通过招投标选聘前期物业服务企业等，都将面临罚款等处罚。物业服务企业擅自提高收费标准、挪用专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途等行为，也会受到行政处罚，并承担民事赔偿责任。

对于业主来说呢，违反管理规约或条例规定，损害他人合法权益的，需承担恢复原状、赔偿损失等民事责任；违反行政管理规定的，如违规装修、搭建等，也将由相关行政部门依法查处。

在争议解决方面，条例为物业管理相关纠纷提供了多元化的解决路径。当事人可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等多种方式解决争议。特别是强调了基层人民调解组织和街道办事处、乡镇人民政府的调解作用，鼓励将矛盾化解在基层、化解在初期。这种“协商为先、调解辅助、司法保障”的纠纷解决机制，符合社区纠纷的特点，有利于促进社区和谐。

条例的实践发展与在以后展望 《广东省物业管理条例》的实施，极大地促进了广东省物业管理行业的规范化和法治化进程。它明确了各方权责边界，为解决长期存在的收费纠纷、公共收益归属、业委会运作难、维修资金使用难等顽疾提供了法律依据。实践中，随着智慧社区建设、新能源汽车充电设施安装、老旧小区改造、社区养老托幼服务融入等新情况、新需求的不断涌现，条例的相关条款也在接受新的检验。

在以后，物业管理条例的发展将更加注重与基层社会治理的深度融合，进一步强化街道、社区的指导监督作用；回应绿色建筑、数字化管理带来的新要求，更新物业服务的标准与内涵；细化共有部分经营收益的分配与公示规则，提升业主自治的透明度和效能；同时，进一步优化专项维修资金的使用流程，平衡资金安全与使用效率。持续关注和研究这些实践动态，对于准确理解和适用条例至关重要。

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