2019房地产会计账务处理(2019年房企账务处理)

2019年，对于中国房地产行业来说呢，是充满变革与深度调整的一年。在“房住不炒”的宏观基调下，金融监管持续收紧，市场预期逐步回归理性。这一年的房地产会计账务处理，也深刻烙印了行业发展的阶段性特征，呈现出前所未有的复杂性与专业性。它不仅是简单遵循《企业会计准则》的记账过程，更是紧密对接国家财税政策、金融监管要求和行业运营模式转变的关键管理环节。深入研究2019年的相关账务处理，对于理解行业财务实质、把控税务风险、提升企业管理精细化水平具有至关重要的意义。

这一时期的账务处理核心，聚焦于几个相互关联的难点与重点：首先是收入确认模式的根本性转变，随着新收入准则（财会【2017】22号，境内上市企业自2018年1月1日起施行，非上市企业自2021年1月1日起施行，但部分大型或规范企业已提前适用）的深入实践，以“控制权转移”替代“风险报酬转移”作为收入确认时点，对预售制下房地产销售的会计处理带来了颠覆性影响，如何准确判断“某一时点”与“某一时段”履约义务、如何计量履约进度、如何分摊交易价格成为财务工作的核心挑战。融资环境的变化使得利息资本化的判定与计算更为审慎，资金成本的处理直接关系到项目利润的准确反映。土地增值税的预提与清算、增值税由“营改增”后的持续优化处理、以及应对政府限价等调控措施带来的特殊业务处理，都构成了2019年房地产会计特有的图谱。易搜职考网在长期的研究中发现，掌握这些关键节点的账务处理逻辑，是房地产财务人员实现从核算型向管理型、战略型转变的基石，也是企业稳健经营、合规发展的财务保障。

2019年，房地产企业在执行企业会计准则体系，特别是应对新收入准则、新金融工具准则等变化方面，其会计账务处理呈现出鲜明的年度特色。
下面呢将分模块详细阐述关键业务的处理逻辑与要点。

开发成本是房地产项目核算的起点，其归集的准确性与完整性直接决定了后续结转成本的真实性。2019年，成本核算在遵循历史成本原则的基础上，更强调与预算管理的结合，以及对成本对象的精细划分。

• 成本构成与归集： 开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。财务部门需设立清晰的成本核算对象（通常按项目分期或单栋），将所有直接归属于该成本对象的支出及时、准确归集。
  例如，支付土地出让金及相关税费时，借记“开发成本—土地成本”，贷记“银行存款”等。
• 利息资本化处理： 这是2019年融资趋紧环境下的关注重点。借款费用同时满足“资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”三个条件时，才能开始资本化。资本化金额的计算，需要区分专门借款和一般借款。资本化期间必须严格依据项目开发进度判断，当项目实体建造活动发生非正常中断且中断时间连续超过3个月时，应暂停借款费用资本化。易搜职考网提醒，对资本化条件的职业判断和精确计算，是审计关注的重点，也是调节利润的敏感区域。
• 共同成本与间接费用的分摊： 对于多个成本对象共同受益的成本（如统一设计费、社区管网工程费），需选择合理的基础（如建筑面积、预算造价等）进行分摊。开发间接费用（如项目管理部人员薪酬、办公费、利息等）也需在期末系统地分配至各成本对象。

这是2019年房地产会计账务处理中变化最大、最复杂的领域。新收入准则要求采用“五步法”模型确认收入。

• 识别合同： 关注销售合同的合并与变更。同一客户连续购买多套房源，可能构成合同合并；而销售过程中的价格调整、面积补差等则属于合同变更，需区分情况进行会计处理。
• 识别履约义务： 商品房销售合同中，交付毛坯房是一个履约义务，而精装修、车位、特殊物业服务等可能作为单独的履约义务。企业需要仔细拆分合同中的各项承诺。
• 确定交易价格： 交易价格是企业预期有权收取的对价金额。2019年常见的考虑因素包括：可变对价（如基于销售额的佣金返还）、重大融资成分（如分期付款产生的利息）、应付客户对价（如给老客户的介绍费抵房款）等。
  例如，对于存在重大融资成分的销售，需要将合同对价折现，差额在合同期间内确认为利息收入或费用。
• 分摊交易价格： 将交易价格按照各单项履约义务的单独售价比例分摊至各项义务。单独售价的确定需要运用估值技术，如市场调整法、成本加成法等。
• 确认收入： 在履行了履约义务，即客户取得相关商品控制权时确认收入。对于房地产销售，绝大多数情况下是在房屋交付验收、客户取得钥匙时，作为“某一时点”的义务履行确认收入。会计分录为：借记“预收账款”或“合同负债”，贷记“主营业务收入”；同时，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。这意味着，传统的“预收账款”科目性质发生了变化，在交付前收到的款项，更准确地应反映为“合同负债”。

税务处理贯穿项目开发全过程，账务处理需与纳税申报紧密衔接。

• 增值税处理： 2019年，房地产企业销售自行开发房地产项目，一般纳税人适用一般计税方法（税率9%），允许扣除土地价款。当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。购入土地时，按财政票据金额计入成本。实现销售时，按计算出的销售额计提销项税额。预收款时，需按3%的预征率预缴增值税，借记“应交税费—预交增值税”，贷记“银行存款”。
• 土地增值税处理： 采取预征与清算相结合的方式。项目进行中，按预售收入一定比例预缴，借记“税金及附加”，贷记“应交税费—应交土地增值税”；实际缴纳时，借记“应交税费—应交土地增值税”，贷记“银行存款”。项目达到清算条件后，进行土地增值税清算，多退少补。根据会计准则，在收入确认的同时，应基于项目整体测算，计提土地增值税清算准备金，这是一个重要的会计估计事项。
• 企业所得税处理： 遵循国税发【2009】31号文的规定。销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。账务上需做好税务差异的备查登记与递延所得税资产/负债的确认。

2019年市场环境催生了一些特殊业务，其账务处理需要特别关注。

• 政府限价销售： 在政府限价政策下，销售合同价格可能低于市场公允价值。此时仍需按合同价格确认收入，但需要评估是否存在其他形式的对价安排或隐含补偿。若无，则直接按合同价处理。
• 自持物业与转固定资产： 对于开发完成后用于出租或自营的物业，在达到预定可使用状态时，应从“开发成本”转入“投资性房地产”或“固定资产”。后续计量模式选择（成本模式或公允价值模式）将对财务报表产生长期影响，一经选定不得随意变更。
• 资产减值测试： 年末，需对存货（开发成本、开发产品）进行减值测试。当项目可变现净值低于账面成本时，需计提存货跌价准备。2019年部分区域市场降温，此项测试尤为重要。会计分录为：借记“资产减值损失”，贷记“存货跌价准备”。
• 合作开发项目处理： 合作开发模式多样，需根据合同实质判断属于共同经营、合营企业还是仅享有投资收益。若属共同经营，则按份额合并资产、负债、收入、费用；若属合营企业，则按权益法核算长期股权投资。

，2019年房地产企业的会计账务处理是一个立体化、动态化的系统工程。它要求财务人员不仅精通会计准则条文，更要深刻理解房地产项目的开发流程、商业模式和宏观政策环境。从成本归集的精细化管理，到在新收入准则框架下对收入确认时点与金额的精准把握，再到复杂税务成本的计算与预提，每一个环节都考验着财务团队的专业判断与综合能力。易搜职考网在持续的研究与服务中观察到，那些能够成功驾驭这套复杂账务处理体系的企业，往往在内部控制、财务透明度和决策支持方面也更具优势。面对在以后，随着会计准则的持续演进和行业监管的不断深化，房地产会计账务处理必将朝着更加透明、规范、业财融合的方向发展，而这正是专业财务人员持续学习与实践的价值所在。扎实掌握2019年这一承前启后阶段的账务处理精髓，无疑是应对在以后挑战的重要准备。